Réforme du statut des experts

Réforme du statut des experts

Proposition de loi instaurant un registre national des experts judiciaires.

Chapitre 1: Disposition générale

Article 1

La présente loi règle une matière visée à l’article 78 de la Constitution.

Chapitre 2: Modifications du Code d’instruction criminelle

Art. 2 (nouveau)

Dans l’article 44 du Code d’instruction criminelle, modifié en dernier lieu par la loi du 12 mars 1998, les alinéas 2 et 3 sont abrogés.

Art. 3 (nouveau)

Dans l’article 44bis du même Code, inséré par la loi du 15 avril 1958, le § 2 est abrogé.

Art. 4 (nouveau)

Dans l’article 282, alinéa 1er, du même Code, remplacé par la loi du 21 décembre 2009, les mots “âgé de vingt et un ans au moins, et lui fait, sous la même peine, prêter serment de traduire fidèlement les discours à transmettre entre ceux qui parlent des langages différents” sont abrogés.

Art. 5 (ancien art. 6)
Dans le même Code, il est inséré un article 646 rédigé comme suit:

“Art. 646. Les articles 991ter à 991undecies du Code judiciaire s’appliquent, pour les experts visés dans le présent Code, aux missions qu’ils effectuent en qualité d’expert judiciaire.”.

Chapitre 3: Modifications du Code judiciaire

Art. 6 (ancien art. 3)

L’article 978, § 1er, alinéa 3, du Code judiciaire, modifié en dernier lieu par la loi du 30 décembre 2009, est abrogé.

Art. 7 (ancien art. 4)

L’article 985, alinéa 3, du même Code, remplacé par la loi du 30 décembre 2009, est abrogé.

Art. 8 (ancien art. 5)

L’article 986, alinéa 3, du même Code, remplacé par la loi du 15 mai 2007, est abrogé.

Art. 9 (ancien art. 2 partim)
Dans le livre II, titre III, chapitre VIII, section VI du même Code, il est inséré une sous-section 6, intitulée:
“Sous-section 6. Des experts judiciaires”

Art. 10 (nouveau)

Dans la sous-section 6, insérée par l’article 9, il est inséré un article 991ter rédigé comme suit:

“Art. 991ter. Sauf l’exception prévue à l’article 991decies, seules les personnes qui, sur décision du ministre de la Justice, ont été inscrites au registre national des experts judiciaires sont autorisées à porter le titre d’expert judiciaire et peuvent accepter et accomplir des missions en tant qu’expert judiciaire.”.

Art. 11 (nouveau)
Dans la même sous-section 6, il est inséré un article 991quater rédigé comme suit:

“Art. 991quater. Sont inscrites au registre national des experts judiciaires, les personnes physiques qui:

1° justifient d’une expérience pertinente d’au moins cinq ans au cours des huit années précédant la demande d’enregistrement dans le domaine d’expertise et de spécialisation dans lequel elles se font enregistrer en qualité d’expert judiciaire;
2° sont ressortissantes d ’un État membre de l ’ Union européenne ou y résident légalement;
3° présentent un extrait du casier judiciaire visé à l’article 595 du Code d’instruction criminelle, délivré par l’administration communale de leur domicile ou de leur résidence et datant de moins de trois mois; les personnes qui ne disposent pas d’un domicile ou d’une résidence en Belgique présentent un document similaire de l’État membre de l’Union européenne où elles ont leur domicile ou résidence;
4° n’ont pas été condamnées, même avec sursis, à une quelconque peine correctionnelle ou criminelle consistant en une amende, une peine de travail ou une peine de prison, à l’exception des condamnations pour infraction à la réglementation relative à la police de la circulation routière et des condamnations dont le ministre de la Justice estime qu’elles ne font pas manifestement obstacle à la réalisation d’expertises dans le domaine d’expertise et de spécialisation dans lequel elles se font enregistrer en qualité d’expert judiciaire. Cette disposition s’applique par analogie aux personnes qui ont été condamnées à l’étranger à une peine de même nature par un jugement coulé en force de chose jugée;
5° déclarent par écrit devant le ministre de la Justice qu’elles se tiennent à la disposition des autorités judiciaires, qui peuvent faire appel à leurs services;
6° fournissent la preuve qu’elles disposent de l’aptitude professionnelle et des connaissances juridiques requises;
7° déclarent par écrit devant le ministre de la Justice qu’elles adhèrent au code de déontologie établi par le Roi, lequel code prévoit au moins les principes d’indépendance et d’impartialité;
8° ont prêté le serment prescrit à l’article 991novies,§ 1er.”.

Art. 12 (nouveau)

Dans la même sous-section 6, il est inséré un article 991quinquies rédigé comme suit:

“Art. 991quinquies. § 1er. Le registre national des experts judiciaires est géré et mis régulièrement à jour par le ministre de la Justice.
§ 2. Le registre contient les données suivantes:
1° le nom, le prénom et le sexe de l ’expert judiciaire;
2° les coordonnées permettant aux autorités judicaires qui peuvent faire appel à ses services de le joindre;
3° l’expertise et la spécialisation pour lesquelles il est enregistré;
4° les arrondissements judiciaires dans lesquels il est disponible.

Ce registre peut être consulté librement sur le site web du Service public fédéral Justice.”.

Art. 13 (nouveau)

Dans la même sous-section 6, il est inséré un article 991sexies rédigé comme suit:

“Art. 991sexies. Le ministre de la Justice délivre à l’expert judiciaire qui fi gure au registre national des experts judiciaires un numéro d’identifi cation et une carte de légitimation, dont le modèle est fi xé par arrêté royal.

Le numéro d’identifi cation est repris dans le rapport final visé à l’article 978, § 1er.

En cas de perte du titre d’expert judiciaire ou de renonciation à ce titre, la carte de légitimation est restituée sans délai au ministre de la Justice et le numéro d’identification est radié du registre national des experts judiciaires.”.

Art. 14 (nouveau)

Dans la même sous-section 6, il est inséré un article 991 septies rédigé comme suit:

“Art. 991septies. § 1er. Lorsque des prestations manifestement inadéquates sont fournies de manière répétée ou que le comportement ou la conduite de l’expert judiciaire porte atteinte à la dignité de la fonction ou constitue un manquement à la déontologie visée à l’article 991quater, 7°, le ministre de la Justice peut, par une décision motivée, rayer temporairement ou définitivement son nom du registre national des experts judiciaires, sur proposition du président du tribunal de première instance du lieu où l’intéressé exerce ses activités professionnelles ou du procureur du Roi, et après avoir pris connaissance des observations de l’intéressé. La durée de la radiation temporaire est fixée par le ministre en fonction de la gravité du manquement, sans qu’elle puisse excéder une période d’un an.

§ 2. Si l’intéressé n’a pas de domicile ou résidence en Belgique, le ministre de la Justice peut décider de procéder à la radiation visée au § 1er sur proposition du premier président de la cour d’appel de Bruxelles ou du
procureur du Roi, dans les mêmes cas et de la même manière que prévu au § 1er.

Art. 15 (nouveau)

Dans la même sous-section 6, il est inséré un article 991octies rédigé comme suit:

“Art. 991octies. La preuve visée à l’article 991quater, 6°, est fournie en présentant au ministre de la Justice:

1° en ce qui concerne l’aptitude professionnelle, un diplôme obtenu dans le domaine d’expertise dans lequel le candidat se fait enregistrer en qualité d ’expert judiciaire et un justifi catif prouvant ses cinq ans d’expérience pertinente au cours des huit années précédant la demande d’enregistrement;

2° en ce qui concerne les connaissances juridiques, une attestation de ces connaissances délivrée par un établissement d’enseignement agréé par le Roi.”.

Art. 16 (nouveau)

Dans la même sous-section 6, il est inséré un article 991novies rédigé comme suit:

“Art. 991novies. § 1er. Le candidat qui remplit les conditions fixées à l’article 991quater, 1° à 7 °, prête le serment suivant entre les mains du président de la cour d’appel du ressort du lieu où il exerce ses activités professionnelles ou, dans le cas où il exerce ses activités professionnelles au sein d’une société, entre les mains du juge du siège social ou du principal établissement de la société:

“Je jure que je remplirai ma mission en honneur et conscience, avec exactitude et probité”, ou
“Ik zweer dat ik mijn opdracht in eer en geweten, nauwgezet en eerlijk zal vervullen”, ou
“Ich schwöre, dass ich den mir erteilten Auftrag auf Ehre und Gewissen genau und ehrlich erfüllen werde”.

Ce serment vaut pour toutes les missions qui seront ensuite confiées à l’intéressé en sa qualité d’expert judiciaire.

§ 2. Le candidat qui n’a pas de domicile ou de résidence en Belgique prête le serment entre les mains du premier président de la cour d’appel de Bruxelles.”.

Art. 17 (nouveau)

Dans la même sous-section 6, il est inséré un article 991decies rédigé comme suit:

“Art. 991decies. Sans préjudice de l’article 991ter, l’autorité judiciaire qui confie la mission peut, par une
décision motivée, désigner un expert qui n’est pas inscrit au registre national des experts judiciaires dans les cas mentionnés ci-après:
— en cas d’urgence;
— si aucun expert judiciaire ayant l’expertise et la spécialisation requises n’est disponible;
— si le registre national ne comporte aucun expert judiciaire disposant de l ’exper tise et de la spécialisation
nécessaires au regard de la nature spécifique du litige.

L’expert visé à l’alinéa 1er porte le titre d’expert judiciaire uniquement pour la mission qui lui a été confiée.
Il signe son rapport sous peine de nullité et fait précéder sa signature du serment suivant:

“Je jure avoir rempli ma mission en honneur et conscience, avec exactitude et probité”; ou
“Ik zweer dat ik mijn opdracht in eer en geweten, nauwgezet en eerlijk vervuld heb”; ou
“Ich schwore, dass ich den mir erteilten Auftrag auf Ehre und Gewissen, genau und erlich erfüllt habe”.

Le cas échéant, cette procédure, les motifs et les nom et prénom de l’expert désigné sont actés dans la décision de désignation ou sur la feuille d’audience.”.

Art. 18 (nouveau)

Dans la même sous-section 6, il est inséré un article 991undecies rédigé comme suit:

“Art. 991undecies. Les experts judiciaires peuvent décider de ne pas accepter une mission.”.

Chapitre 4: Modification de la loi du 21 avril 2007 relative à l’internement des personnes atteintes d’un
trouble mental

Art. 19 (ancien art. 8)

L’article 5, § 2, de la loi du 21 avril 2007 relative à l’internement des personnes atteintes d’un trouble mental est remplacé par ce qui suit:

“§ 2. L’expertise psychiatrique est effectuée sous la conduite et la responsabilité d ’ un expert judiciaire inscrit au registre national des experts judiciaires conformément à l’article 991quater du Code judiciaire.

L’expertise psychiatrique peut être réalisée par un expert non inscrit au registre national dans les cas et selon les modalités déterminés à l’article 991decies du même Code.”.

Chapitre 5: Dispositions concernant les traducteurs, interprètes et traducteurs-interprètes jurés

Art. 20 (nouveau)

Sauf l’exception prévue à l’article 27, seules les personnes qui, sur décision du ministre de la Justice, ont été inscrites au registre national des traducteurs, interprètes et traducteurs-interprètes jurés sont autorisées à porter le titre de traducteur, d’interprète ou de traducteur-interprète juré et habilitées à effectuer les missions de traduction ou d’interprétation qui leur sont confiées en vertu de la loi.

Art. 21 (nouveau)

Seront inscrites au registre national des traducteurs, des interprètes et des traducteurs-interprètes jurés, les
personnes physiques qui:
1° sont âgées de 21 ans au moins;
2° sont ressortissantes d ’un État membre de l ’ Union européenne ou y résident légalement;
3° peuvent présenter un extrait du casier judiciaire visé à l’article 595 du Code d’instruction criminelle, délivré depuis moins de trois mois par l’administration communale du lieu du domicile ou de la résidence; les personnes qui ne disposent pas d’un domicile ou d’une résidence en Belgique doivent présenter un document similaire de l’État membre de l’Union européenne où elles ont leur domicile ou résidence;
4° n’ont pas été condamnées, même avec sursis, à une quelconque peine correctionnelle ou criminelle consistant en une amende, une peine de travail ou une peine de prison, à l’exception des condamnations pour infraction à la réglementation relative à la police de la circulation routière et à l’exception des condamnations qui, selon le ministre de la Justice, ne constituent manifestement pas un obstacle à l’exercice de la fonction d’interprète, de traducteur ou de traducteur-interprète. Cette disposition s’applique par analogie aux personnes qui ont été condamnées à l’étranger à une peine de même nature par un jugement coulé en force de chose jugée;
5° déclarent par écrit devant le ministre de la Justice qu’elles se tiennent à la disposition des autorités judiciaires qui, conformément à la présente loi, peuvent faire appel à leurs services;
6° peuvent justifier qu’elles disposent de l’aptitude professionnelle et des connaissances juridiques requises;
7° déclarent par écrit devant le ministre de la Justice qu’elles adhèrent au code de déontologie à établir par le Roi, lequel code prévoit au moins les principes d’indépendance et d’impartialité;
8° ont prêté le serment prescrit.

Art. 22 (nouveau)

Le registre national des traducteurs, des interprètes et des traducteurs-interprètes jurés est géré et mis régulièrement à jour par le ministre de la Justice.

Le registre contient les données suivantes:
1° le nom, le prénom et le sexe du traducteur, de l’interprète ou du traducteur-interprète;
2° les coordonnées permettant aux autorités judiciaires qui peuvent faire appel à ses services conformément à la présente loi de le joindre;
3° a langue de la procédure et la ou les autre(s) langue(s) pour lesquelles il s’est fait enregistrer;
4° les arrondissements judiciaires dans lesquels il est disponible.

Le Roi détermine les instances qui peuvent consulter ces informations.

Art. 23 (nouveau)

Le ministre de la Justice délivre un numéro d’identification aux interprètes, traducteurs et traducteurs-interprètes qui figurent au registre national. Une carte de légitimitation, dont le modèle est fixé par le Roi, leur est également délivrée.

La mention suivante est apposée sur toute traduction effectuée en application de la présente loi:

“Pour traduction conforme et ne varietur de la langue … vers la langue …. Fait à …, le …” ou
“Voor eensluidende vertaling ne varietur van het … naar het …. Gedaan te …, op …”, ou
“Für gleichlautende und ne varietur Übersetzung aus dem … ins … Gegeben zu …, den ….”,

suivie du numéro d’identification, du nom et du titre.

En cas de perte du titre d’interprète juré, de traducteur juré ou de traducteur-interprète juré à la suite d ’ une
décision du ministre de la Justice visée à l’article 24 ou en cas de renonciation à ce titre, la carte de légitimation est restituée sans délai au ministre de la Justice et le numéro d’identifi cation est radié du registre.

Art. 24 (nouveau)

Lorsque des prestations manifestement inadéquates sont fournies de manière répétée ou que le comportement ou la conduite du traducteur, de l’interprète ou du traducteur-interprète porte atteinte à la dignité de la fonction ou constitue un manquement à la déontologie visée à l’article 21, 7°, de la présente loi, le ministre de la Justice peut, par une décision motivée, rayer temporairement ou définitivement son nom du registre national des traducteurs, interprètes et traducteurs-interprètes jurés, sur proposition du président du tribunal du lieu où l’intéressé exerce ses activités professionnelles ou du procureur du Roi, et après avoir pris connaissance des observations de l’intéressé. La durée de la radiation temporaire est fi xée par le ministre en fonction de la gravité du manquement, sans qu’elle puisse excéder une période d’un an.

Si l’intéressé n’a pas de domicile ou résidence en Belgique, le ministre de la Justice peut décider de procéder à la radiation visée à l’alinéa 1er, sur proposition du premier président de la cour d’appel de Bruxelles ou du procureur du Roi, dans les mêmes cas et de la même manière que prévu à l’alinéa 1er.

Art. 25 (nouveau)

La preuve visée à l’article 21, 6°, de la présente loi est apportée en présentant au ministre de la Justice:

1° en ce qui concerne l’aptitude professionnelle, tout diplôme obtenu ou toute preuve d’une expérience professionnelle utile d’au moins deux ans qui a été acquise durant une période de huit années précédant la demande d’enregistrement;
2° en ce qui concerne les connaissances juridiques, d’une attestation, délivré par un établissement d’enseignement agréé par le Roi, attestant de ces connaissances.

Art. 26 (nouveau)

§ 1er. La personne physique qui remplit les conditions fixées à l’article 21, 1° à 8°, prête le serment suivant entre les mains du président de la cour d’appel du ressort de son domicile ou de sa résidence, après avis favorable
du procureur du Roi:

“Je jure que je remplirai ma mission en honneur et conscience, avec exactitude et probité”, ou
“Ik zweer dat ik mijn opdracht in eer en geweten, nauwgezet en eerlijk zal vervullen”, ou
“Ich schwöre, dass ich den mir erteilten Auftrag auf Ehre und Gewissen genau und ehrlich erfüllen werde”.

Ce serment vaut pour toutes les missions qui seront ensuite confiées à l’intéressé en sa qualité de traducteur juré, d’interprète juré ou de traducteur-interprète juré.

§ 2. Le candidat qui n’a pas de domicile ou de résidence en Belgique prête le serment entre les mains du premier président de la cour d’appel de Bruxelles.

Art. 27 (nouveau)

Sans préjudice de l’article 20, l’autorité judiciaire qui confie la mission peut, par une décision motivée, désigner un traducteur, interprète ou traducteur-interprète qui n’est pas inscrit au registre national des traducteurs, interprètes et traducteurs-jurés dans les cas mentionnés ci-après:
— en cas d’urgence;
— si aucun traducteur, interprète ou traducteur-interprète n’est disponible pour la langue concernée;
— si le registre national, étant donné la rareté de la langue, ne comporte aucun traducteur, interprète ou
traducteur-interprète disposant de la connaissance requise de la langue concernée.

L’intéressé visé à l’alinéa 1er porte le titre de traducteur, interprète ou traducteur-interprète juré uniquement
pour la mission qui lui a été confi ée. Il signe son rapport sous peine de nullité et fait précéder sa signature du
serment suivant:

“Je jure avoir rempli ma mission avec exactitude et probité”, ou
“Ik zweer dat ik mijn opdracht nauwgezet en eerlijk vervuld heb”, ou
“Ich schwöre dass ich den mir erteilten Auftrag genau und ehrlich erfült habe”.

Le cas échéant, cette procédure, les motifs et les nom et prénom du traducteur, interprète ou traducteur-interprète désigné sont actés dans la décision de désignation ou sur la feuille d’audience.

Chapitre 6: Dispositions transitoires

Art. 28 (ancien art. 10)

Les experts qui travaillaient pour les autorités judiciaires avant la date d’entrée en vigueur de la présente loi sont tenus de satisfaire à ses dispositions au plus tard cinq ans après cette date.

Art. 29 (nouveau)

Les traducteurs, interprètes et traducteurs-interprètes qui travaillaient pour les autorités compétentes avant la
date d’entrée en vigueur de la présente loi sont tenus de satisfaire à ses dispositions au plus tard cinq ans après son entrée en vigueur.

Chapitre 7: Entrée en vigueur

Art. 30 (nouveau)

La présente loi entre en vigueur à la date fixée par le Roi et, au plus tard, le premier jour du vingt-quatrième
mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.

Formation à l’arbitrage par l’AIA (novembre 2014)

Formation à l'arbitrage par l'AIA (novembre 2014)

Formation d’Arbitrage du 24 au 28 Novembre 2014.

Le focus est basé sur l’arbitrage commercial en Belgique. Les 5 jours proposent la formation et certificats pour les nouveaux arbitres Belges Commerciaux et la formation en cours pour les arbitres existants et d’autres spécialistes d’ADR.

La formation comprendra des conférences de spécialistes de l’arbitrage et se terminera avec une réception ouverte pour les praticiens d’ADR.

La formation est principalement adaptée aux avocats et aux experts. Le training aura lieu en français et en néerlandais.

Pour plus d’informations : cliquez ici

Formation « expertise judiciaire » (automne 2014)

ABEX Academy - Formation "expertise judiciaire" - Automne 2014

L’ABEX organise des cycles de formation sur la procédure de l’expertise judiciaire. Ces cours sont dispensés exclusivement par des professionnels pour les experts débutants ou ayant déjà de la pratique. Ils sont organisés au siège de l’ABEX pour un maximum de 15 participants par cours.

Programme

Prochaines dates à l’automne 2014

Jour 1 : 08/10/2014
Notions de Droit liées à l’expertise — 3h (part 1)

Jour 2 : 15/10/2014
L’expertise judiciaire au civil du point de vue de l’expert — 3h (part 1)

Jour 3 : 22/10/2014
Notions de Droit liées à l’expertise — 3h (part 2)

Jour 4 : 05/11/2014
L’expertise judiciaire au civil du point de vue de l’avocat — 3h

Jour 5 : 12/11/2014
L’expertise judiciaire au civil du point de vue de l’expert — 3h (part 2)

Jour 6 : 19/11/2014
La TVA et la fiscalité de l’expertise judiciaire, le rapport d’expertise, la gestion des conflits en cours d’expertise — 3h

Jour 7 : 26/11/2014
L’expertise judiciaire au pénal — 3h

Jour 8 : 03/12/2014
L’expertise judiciaire au civil du point de vue du magistrat — 3h

Jour 9 : 10/12/2014
Examen par QCM (à distance sur plateforme web)

Les horaires : 16.00 heures – 19.30 heures avec pause sandwiches de 30 minutes

Prix pour les membres ABEX: 540€ (connectez-vous pour bénéficier de ce prix)

Prix pour les non-membres: 720€

(formation et recyclage professionnel – article 44, § 2, 4° CTVA ne sont pas soumis à la TVA)

Lieu : Avenue Frans Van Kalken 1/104 – 1070 Bruxelles (Résidence Aurore – à droite dans le hall d’entrée, parking possible derrière l’immeuble)

Indice ABEX 05/2014

Indice ABEX 05/2014

Indice ABEX n° 102 du 01.05.2014

Les membres de la commission de l’indice ont collationné leurs relevés des prix observés pour la construction de logements privés neufs dans tout le pays, entre le 1er novembre 2013 et le 30 avril 2014.

Selon ces relevés et après délibération, la commission de l’indice de l’association belge des experts a fixé le nouvel indice à : 744

744

35 ans de la loi « Breyne » – 2006

2006-35-ans-loi-breyne-cover3D

Il est possible de consulter le syllabus de la journée d’étude. Voir en bas de page.

Parmi les moyens d’acquisition d’un logement neuf, l’achat d’un appartement ou d’une maison sur « plan » a pris un essor incontestable depuis plusieurs années. C’est la loi réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, dite Loi « Breyne » qui régule ce moyen d’accès à la propriété. Elle fut votée le 9 juillet 1971 et publiée au Moniteur le 11 septembre 1971. Cette loi a fait l’objet de plusieurs amendements en 1993. Celle-ci a été votée initialement à l’initiative de Monsieur Gustave BREYNE, Ministre de la Famille et du Logement dans le Gouvernement EYSKENS IV (17.06.68 – 08.11.71). Depuis la régionalisation de la Belgique, la politique du logement est prise en en charge par des ministres régionaux mais la protection des consommateurs est restée au niveau fédéral.

La loi décrit le fonctionnement de ce mode d’acquisition d’un immeuble à construire ou en voie de construction.
Pour que la loi « Breyne » soit d’application, il faut donc remplir trois conditions :

  1. Le bâtiment doit servir d’habitation (en tout cas minimum 50%).
  2. L’entrepreneur ou le promoteur immobilier doit construire le bien, le faire construire ou vous le procurer.
  3. L’acquéreur doit effectuer un ou plusieurs paiements avant l’achèvement de l’habitation (ces versements étant fonction des états d’avancement).

La Confédération Construction estime d’ailleurs que cette loi a pour but de protéger l’acquéreur dans un vaste éventail de cas tels que l’engagement de « construire » ou de « faire construire » qui peuvent prendre la forme d’une vente sur plan ou d’un contrat clé sur porte, mais aussi celle d’un simple contrat d’entreprise générale de construction d’une habitation.

D’autre part, plusieurs éléments doivent être stipulés dans le contrat de vente et certaines étapes doivent être suivies par les différentes parties.

Parmi les éléments spécifiques à la loi « Breyne », nous tentons d’analyser ici certains aspects d’entre eux.

Tranches de paiements

L’acheteur ou le maître de l’ouvrage est tenu d’effectuer un ou des versements avant l’achèvement de la construction. La loi s’applique également à toute convention ayant pour objet un transfert de propriété et portant engagement de transformer ou d’agrandir une maison ou un appartement à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel, lorsque le prix total des travaux de transformation ou d’agrandissement est supérieur au montant minimum dont les modalités de calcul seront déterminées par le Roi et que, en vertu de la convention, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage est tenu d’effectuer un ou plusieurs versements avant l’achèvement de ces travaux.
Lors de la conclusion de la promesse de vente ou le compromis, il ne peut être demandé un acompte ou des arrhes dépassant 5% du prix total.

S’il y a vente d’un terrain (villa) ou d’une quotité de celui-ci (immeuble en copropriété), le prix ne pourra être exigé que lors de la passation de l’acte authentique, en plus de l’acompte versé pour les travaux ;
Le solde du prix des travaux ne pourra être réclamé que par tranche ne dépassant jamais le prix de ce qui est déjà exécuté sur base d’un état d’avancement signé par l’auteur du projet (architecte inscrit en Belgique).
Les mêmes dispositions précisent également que lorsqu’une promesse de convention n’est pas suivie de la conclusion, l’indemnité à charge de l’acquéreur ou du maître d’ouvrage défaillant ne peut excéder 5% du prix total de l’ouvrage.

Transfert de propriété

Par la convention, les droits du vendeur ou du promoteur sur le sol et sur les constructions existantes destiné principalement au logement à construire ou en voie de construction sont immédiatement transférés à l’acheteur.
Par contre, le transfert des risques visés par les articles 1788 et 1789 du Code civil (régissant la responsabilité en cas de péril) ne peut s’opérer avant la réception provisoire des travaux ou, lorsqu’il s’agit d’un appartement, avant la réception provisoire des parties privatives.

Ce transfert ne pourra donc se faire qu’au moment de la réception provisoire de la maison ou, dans le cadre d’un immeuble à appartements, des parties privatives de l’appartement.

Contenu des conventions de vente ou des promesses de vente

Les contrats de vente ainsi que les promesses de vente ou plus communément appelés compromis doivent mentionner :

  • L’identité du propriétaire du terrain et des constructions existantes.
  • La date de la délivrance du permis de bâtir et les conditions de ce permis.
  • Si l’acheteur ou le maître de l’ouvrage subordonne ou non la convention à la condition suspensive de l’obtention d’un financement pour un montant minimum déterminé à des conditions à préciser; cette condition suspensive ne peut s’appliquer plus de trois mois à compter de la date de conclusion de la convention.
  • La description précise des parties privatives et des parties communes qui font l’objet de la convention.
  • En annexe, les plans précis et cahiers des charges détaillés des travaux sur lesquels porte la convention. Ces documents indiquent explicitement la manière dont les matériaux avec lesquels ces travaux seront exécutés et, le cas échéant, les cas dans lesquels il peut être dérogé à ces spécifications. Ces plans et cahiers des charges doivent être signés par un architecte autorisé à exercer cette profession en Belgique et, lorsqu’il s’agit d’un appartement, accompagnés d’une copie de l’acte de base établi par acte authentique et du règlement de copropriété.
  • Préciser le prix total de la maison ou de l’appartement ou, le cas échéant, le prix total de la transformation ou de l’agrandissement) et les modalités de paiement ; mentionner que le prix peut être révisé ; (Ce prix englobe tous les travaux nécessaires à l’habitabilité normale).
  • L’existence des aides publiques régionales au logement et joindre en annexe du contrat les conditions de base y afférentes.
  • La date du début des travaux, le délai d’exécution ou de livraison et les dommages-intérêts pour retard d’exécution ou de livraison ; ces dommages-intérêts doivent correspondre au moins à un loyer normal (du bien achevé auquel se rapporte le contrat).
  • Le mode de réception.
  • L’affirmation des parties qu’elles ont depuis quinze jours connaissance des données et documents mentionnés dans le contrat. La convention mentionne en tout cas dans un alinéa distinct et en caractères différents et gras, que l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage a le droit d’invoquer la nullité de la convention ou d’une clause contraire à la loi en cas de non-respect des dispositions des articles 7 (indiquant les conditions de la convention) et 12 (régissant les garanties à apporter par l’entrepreneur) ou des dispositions prises en vertu de ces articles, dont le texte doit être repris intégralement dans le contrat.

Spécifications quant au prix

La loi précise que le prix doit être fixé au moment de la signature de la convention. Néanmoins, la loi précise qu’un arrêté royal détermine la révision de prix.
C’est l’arrêté royal du 21 octobre 1971, qui précise les modalités de celle-ci.

Elle doit être contractuellement prévue et doit répondre aux conditions suivantes :

  • Seul le prix du bâtiment ou, le cas échéant, des travaux de transformation ou l’agrandissement est sujet à révision.
  • Le prix n’est révisable que jusqu’à 80% du prix du bâtiment.
  • Le prix ne peut être révisé qu’en raison, d’une part, de fluctuations des salaires et des charges sociales (maximum 50% du prix du bâtiment) et, d’autre part, de fluctuations des prix des matériaux, matières premières ou produits utilisés dans la construction.

De plus, les révisions doivent être calculées sur la base des dernières fluctuations enregistrées avant le début des travaux faisant l’objet de la demande de paiement partiel et, d’autre part, les paramètres de base à prendre en considération sont ceux en vigueur au moment de la signature du contrat et non ceux en vigueur à la remise de l’offre.

Garantie décennale

La garantie décennale en matière de contrats d’entreprise (article 1792 et 2270 du Code civil) est également rendue applicable au vendeur. Celle-ci bénéficiera obligatoirement à tous les propriétaires successifs du bâtiment.
Le point de départ de la garantie décennale est déterminé par la date d’agréation de l’ouvrage qui, sous réserve de clause contraire, commence à partir de la réception définitive.

Garantie financière du constructeur

La loi impose à l’entrepreneur de constituer un cautionnement dont le montant ainsi que les modalités de dépôt et de libération sont déterminés par arrêté royal.

Le régime de la garantie diffère selon qu’il s’agit d’un entrepreneur agréé ou non :

  • L’entrepreneur agréé est tenu de constituer un cautionnement de 5% du prix du bâtiment et doit en présenter la preuve signée par la Caisse des dépôts et de Consignation dans les trente jours suivant la signature du contrat.
  • L’entrepreneur non agréé est tenu de fournir une garantie d’achèvement, ce qui signifie qu’un organisme financier doit s’engager en tant que caution solidaire envers l’acheteur ou le maître de l’ouvrage.

Mission de l’architecte

L’architecte se voir principalement attribué une mission de contrôle dans le cadre de la loi « Breyne ». Néanmoins, il ne peut déroger à une série d’autres obligations professionnelles très strictement réglées par la loi sur la protection du titre et de la profession de l’architecte et le code de déontologie de l’Ordre des architectes.

L’Ordre a été plus loin dans la description de la mission de contrôle en stipulant que celle-ci correspond à une direction générale des travaux qui comprend les actions principales suivantes :

  • Visite du chantier.
  • Contrôle de la conformité avec les plans et le cahier des charges descriptif.
  • Réunir les entrepreneurs avec rapports à la clef.
  • Contrôle de l’état d’avancement des travaux et du décompte final afin de pouvoir en informer le client (promoteur ou vendeur).
  • Donner toutes les indications qui peuvent accélérer l’exécution.
  • Contrôler l’exécution des corrections ou réfections des défauts constatés lors de la réception provisoire.

Lors des différentes missions confiées aux conseils techniques (ingénieurs, architectes, experts immobiliers, techniciens en construction, géomètres-experts, etc.), différentes questions peuvent se poser dans la manière dont la loi est appliquée. En effet, lors de l’intervention d’un conseil technique, les acquéreurs peuvent exprimer un certain désarroi dû à leur méconnaissance de la loi et à leur inexpérience.

Statut légal du vendeur

La loi ne spécifie pas que le vendeur doit avoir une reconnaissance particulière. Toute personne (physique ou morale) qui vend un immeuble à construire en en voie de construction peut exercer sans autre forme de contrôle. Cette situation peut provoquer des catastrophes quant le vendeur s’est associé à un constructeur ou qu’il fait appel à lui pour ériger les constructions. En effet, le vendeur n’étant soumis à aucun contrôle peut faire banqueroute ou faillite en cours de construction en laissant sur le carreau les acquéreurs. D’autre part, vu que le lien contractuel n’existe qu’entre lui et l’acquéreur, l’entreprise qui effectue effectivement les travaux n’a pas plus de recours que l’acquéreur lésé.

Convention

La loi et les arrêtés royaux évoquent tantôt le terme convention, contrats, compromis de vente ou promesse d’achat. Dans plusieurs cas vécus, ce flou est accentué par des procédés proposés par certains vendeurs pour éviter que la vente soit réglée par les dispositions de la loi « Breyne ». Les cas les plus nombreux sont ceux où l’acquéreur signe une option d’achat pour un bien alors que celui-ci n’est pas construit ou en cours de construction, L’acquéreur ne fait aucun paiement jusqu’à la signature de l’acte de vente. D’autres cas rencontrés sont ceux où l’acquéreur signe un contrat de coordination où il délègue son statut de maître de l’ouvrage à une personne (physique ou morale).
Ces formes de contrats, tout en étant légale, n’assurent pas à l’acquéreur, la protection prévue par la loi « Breyne ».

Prix

Dans certains cas, l’observateur averti sera surpris de la proportion du coût du terrain par rapport à celui de la construction (principalement dans le cas d’appartements). En effet, il a été remarqué à plusieurs reprises que le coût du terrain avait été largement surestimé. Pourquoi ? Le prix de vente est divisé en deux parties : le prix du terrain (montant payé à la signature de l’acte) qui est à augmenter des droits d’enregistrement (12,5 %)et le prix des constructions (montant payé au fur et à mesure de l’érection du bâtiment) qui lui sera soumis à la T.V.A. (21 %). L’acquéreur peut donc trouver un avantage à ce qu’un maximum du coût total de son investissement fasse l’objet d’un taux de 12,5 % plutôt que 21 %. Mais en cas de difficulté en cours de chantier, le montant prévu dans l’acte pour la construction peut s’avérer insuffisant et donc mener à mal le constructeur jusque, parfois, la faillite. Ceci est particulièrement vrai dans le cadre d’une vente réalisée par deux sociétés distinctes (l’une financière propriétaire du terrain et l’autre, le constructeur).

Tranches de paiements

Les tranches de paiement ne correspondent pas aux montant des travaux réellement effectués. Par exemple, dans le cas d’un immeuble à appartements, les appartements du rez-de-chaussée seront très certainement fermés et hors « eau » beaucoup plus tôt que ceux du dernier étage. D’autre part, les parties communes du sous-sol (garages, fondations, réseau d’égouttage,…) doivent être financés par les différents acquéreurs.
il se pose la question également du moment du paiement des différentes tranches : outre l’acompte ou les arrhes éventuels, peuvent-elles être facturées et payées avant la signature de l’acte notarié ? Ne faut-il pas qu’il reste au moins une tranche de paiement après la signature de l’acte, les tranches précédentes pouvant faire l’objet d’un paiement au moment de la signature de l’acte en fonction de l’état d’avancement du chantier ?

Transfert de propriété

Le transfert des risques au moment de la réception provisoire des parties privatives d’un appartement peut poser question : en effet, les parties communes n’étant pas encore réceptionnées, souvent même provisoirement, il est difficile pour un acquéreur de pouvoir réceptionner de manière judicieuse les parties privatives puisqu’il arrive fréquemment que certains travaux aux niveaux des communs peuvent avoir des conséquences sur la jouissance normale des parties privatives.

Suivant le schéma classique de la vente d’un immeuble d’habitation ou un appartement par un promoteur, le contrat qui est signé entre le promoteur et l’acquéreur ne lie pas contractuellement les autres parties intervenant dans la construction : l’architecte, les ingénieurs, le ou les entrepreneurs.

D’autre part, le vendeur reste responsable vis-à-vis des acquéreurs successifs éventuels. Il paraît donc logique que le vendeur réceptionne les travaux avec les architectes, ingénieurs et entrepreneurs en vue d’acter la conformité de ceux-ci par rapport aux plans, cahiers des charges et autres normes et lois en vigueur.

Enfin, le moment auquel la réception provisoire par l’acquéreur n’est pas clairement décrite.
Peut-on envisager une réception provisoire des travaux avant la signature de l’acte notarié ? Quelle valeur aurait cette réception vu que l’acquéreur n’a pas payé les tranches correspondantes aux états d’avancement avant la signature de l’acte ?

Contenu du contrat

La description du bien non encore construit ou en cours de construction peut également être source de conflit entre les parties.
Malgré que la loi stipule que le contrat doit préciser la description des parties privatives et des parties communes qui font l’objet de la convention et qu’en annexe doivent être joint les plans précis et cahiers des charges détaillés des travaux sur lesquels porte la convention, il est fréquent que ces descriptifs, dits « commerciaux » se limitent à des présentations sommaires réunies dans des documents de 5 à 10 pages ne permettant à l’acquéreur que d’imaginer vaguement le résultat final. De plus ces descriptifs sont souvent silencieux quant aux normes qui seront respectées en terme d’isolation acoustique, etc.
Il est pourtant prévu que ces documents doivent indiquer explicitement les matériaux avec lesquels ces travaux seront exécutés et, le cas échéant, les cas dans lesquels il peut être dérogé à ces spécifications.

Le contenu de l’acte de base pour les copropriétés dont les bâtiments ne sont pas érigés pose également question. En effet, cet acte de base étant rédigé avant la construction, il est très fréquent que des modifications soient apportées au projet initial à cause de modifications techniques, architecturales ou suivant les modifications souhaitées par les acquéreurs (fusion de deux caves, agrandissement d’un appartement au détriment d’un autre, etc.). En conséquence, l’acte de base initial pour correspondre réellement à la réalité, doit être revu à la fin des travaux. Pour ce faire, il faut obtenir une unanimité au sein de la copropriété. D’autre part, le coût de ces modifications (acte notarié) font que celles-ci sont rarement apportées et génèrent ainsi des discussions au sein de la copropriété, ceci même si le vendeur s’octroie le droit de faire ces modifications dans l’acte de vente par mandat donné par l’acquéreur. En effet, le vendeur, pour des raisons économiques évidentes, n’effectuera ces modifications que s’il y trouve un intérêt.

Garantie décennale

Celle-ci entre en vigueur à partir de l’agréation des ouvrages soit au moment de la réception définitive. De nombreux contrats font référence à un autre modus operandi en stipulant que l’agréation des ouvrages a lieu au moment de la réception provisoire. Cette situation provoque bon nombre de difficultés, principalement au niveau des immeubles à appartements. En effet, la réception provisoire de l’appartement vaut agréation des ouvrages alors que les communs n’ont peut-être pas encore été réceptionnés provisoirement.

Mission de l’architecte

Bien que cette mission soit clairement définie, l’acquéreur n’a pas de lien contractuel avec celui-ci. Ceci peut poser de nombreuses questions :
En cas de défaillance du vendeur, quel est le recours de l’acquéreur vis-à-vis de l’architecte ?
Au cas où l’acquéreur fait appel à des corps de métier indépendants de ceux contractant avec le vendeur ou au cas où ce même acquéreur demande des suppléments aux entrepreneurs ayant contractés avec le vendeur : le rôle de l’architecte n’est pas très clair.

La plupart des conventions de vente prévoient, par exemple, que le montant de la cuisine équipée est fixé au moment de la signature de la convention. Si des modifications sont demandées à la cuisine prévue, l’entreprise désignée établira parfois une offre directement au nom de l’acquéreur pour le complément demandé. Quel est alors de rôle de l’architecte ? Comment va se dérouler la coordination et le contrôle ?

Les questions qui se posent

Les points soulevés ci-dessus ne font qu’aborder la lourde problématique de l’acquisition de biens immobiliers dans le cadre de la loi « Breyne ». Elle fait écho à l’expérience de nombreux experts qui sont appelés à intervenir dans le cadre de contrats de vente de biens à construire ou en cours de construction depuis la signature des contrats jusqu’aux décomptes finaux.

En février 2006, Test-Achat a mené une enquête quant à la satisfaction des acquéreurs à propos de l’acquisition de biens immobiliers sous cette forme. Bien que cette enquête ne reflète que l’avis de 2.000 acquéreurs, elle reflète le malaise qui est rencontré dans ce mode d’acquisition.

Selon cette enquête de satisfaction :

  • 25 % des maîtres d’ouvrage sont confrontés à une vente couplée qu’ils ressentent comme forcée (le choix du terrain impose celui de l’entreprise de construction).
  • 83 % des consommateurs ayant opté pour le « clé sur porte » n’ont pu choisir librement leur architecte.
  • 13 % des architectes n’assument pas leur mission légale car ils ne contrôlent pas une seule fois le chantier.
  • 40 % des acquéreurs estiment que la description de la mission de l’architecte était trop sommaire pour qu’ils sachent précisément ce qu’ils pouvaient en attendre.
  • 20 % des entreprises clé sur porte contournent la loi « Breyne » qui régit la construction (notamment en saucissonnant le contrat en sous-contrats signés avec les sous-traitants).

Sans avoir été exhaustif (ne sont pas évoqués dans ces lignes les aspects liés au normes de confort, prêts hypothécaires, responsabilité du notaire, etc.), il apparaît assez clairement que la loi « Breyne » a montré certaines limites soit au niveau de son contenu, soit dans la manière dont elle est appliquée, soit au niveau du contrôle de son application. Depuis 1971, et même après les modifications apportées en 1993, il est incontestable que cette loi fait l’objet de nombreux tiraillements entre les vendeurs et les acquéreurs mais aussi entre les autres intervenants (architectes, notaires, promoteurs, entrepreneurs, etc).

Afin de pouvoir en évaluer l’impact, l’Association Belge des Experts (ABEX) organise le mercredi 11 octobre 2006 une journée d’étude en vue de faire un état des lieux de son application et en vue de proposer des améliorations qui devraient y être apportées tant au niveau de son contenu que de son application.

Après une présentation du cadre dans lequel s’applique la loi, la journée d’étude portera sur quatre thèmes qu’elle régule. Interviendront des représentants des notaires, promoteurs, architectes, organismes financiers, entrepreneurs, acquéreurs ; soit les différents acteurs de la construction et de la vente de biens immobiliers concernés par la loi « Breyne ».

Après le déjeuner, les participants seront invités à participer à l’un des quatre ateliers qui auront pour objet de débattre chacun sur un thème.

Descriptif du bien

Tout en étant pas un problème exclusif aux ventes dans le cadre de la loi « Breyne », le premier thème aura pour objet le « Descriptif du bien ». Celle-ci paraît primordiale principalement dans le cas d’un immeuble restant à construire. Ce sujet permettra d’aborder les problématiques suivantes :

  • Les critères d’appellation des immeubles (standing, haut standing, standing de luxe, etc.), ne faut-il pas organiser une nomenclature ?
  • Le contenu et les précisions du cahier des charges et des plans ?
  • Jusqu’où peut-on laisser des alternatives dans le descriptif ?
  • Les performances techniques (acoustique, thermique, etc.)
  • La problématique des concessionnaires (impétrants)
  • Le manque de normes impératives ou de critères en terme d’habitabilité (taille des pièces, rampes d’accès, emplacements de parking ou boxes accessibles ou non, etc.)
  • Dans le cadre des copropriétés, les différences entre l’acte de base et la réalité de terrain à la fin de chantier.
  • Durée du chantier : jours ouvrables, jours calendriers ?
  • Calcul des surfaces.

Aspects financiers

Le second thème aura pour objet « Les aspects financiers ». Ce sujet permettra d’aborder les problématiques suivantes :

  • Les modes de cautionnement.
  • Les garanties de bonne fin.
  • Les tranches de paiement (répartition des montants et contrôle par l’architecte) ;
  • Les crédits hypothécaires (fonctionnement dans le cadre de la loi « Breyne », quid en cas de retard de chantier).
  • Les arrhes et acomptes.
  • La facturation directe de certains sous-traitants vers l’acquéreur.
  • Le moment de la libération de la caution.
  • Le montant des indemnités de retard.
  • Publicité des jours d’intempéries.
  • La répartition du prix entre le terrain et les constructions.
  • Différence de taxation (droits d’enregistrements et T.V.A.).

Réceptions provisoire et définitive

Le troisième thème aura pour objet « Les réceptions provisoire et définitive ». Ce sujet permettra d’aborder les points suivants :

  • Le Dossier d’Intervention Ultérieure : son prix, son contenu.
  • Les causes valables de refus de la réception provisoire ou de la réception définitive.
  • Le respect des délais et le calcul de l’indemnité de retard.
  • L’influence des suppléments (ou modifications) apportés au projet sur les délais et le coût des travaux.
  • La distinction entre la réception provisoire entre le promoteur et l’entrepreneur et entre le promoteur / entrepreneur et l’acquéreur.
  • L’agréation des travaux.

Responsabilité des différents acteurs

Le quatrième thème aura pour objet la « responsabilité des différents acteurs ». Ce sujet permettra d’aborder les problématiques suivantes :

  • Les limites de la responsabilité de l’architecte : le suivi des travaux, la conformité des constructions par rapport aux plans, contrôle des états d’avancement, etc. Sa mission ne devrait-elle pas mieux protéger l’acquéreur ?
  • La responsabilité des entrepreneurs et fournisseurs qui agissent soit en dehors du cadre du contrat liant le vendeur et l’acquéreur, soit en sous-traitance, quel impact sur la responsabilité de promoteur ou des entrepreneurs ayant contractés avec lui ?
  • Les limites de la responsabilité des notaires quant au descriptif de l’acte de vente ou de l’acte de base (quotités, surfaces, transformations entre le descriptif, les quotités de l’acte de base avant la construction et la réalité en fin de chantier) ou encore entre les spécifications du compromis et de celles reprises dans l’acte.
  • Les limites de la responsabilité du promoteur face à l’acquéreur.
  • Les limites de la responsabilité de l’entrepreneur face à l’acquéreur.
  • Les relations entre les intervenants.

2006-35-ans-loi-breyne-cover3DPar le biais de cette journée d’étude, les différents acteurs auront l’occasion de se rencontrer et d’exprimer leurs opinions sur la manière dont cette loi est appliquée et de faire état des différentes difficultés qu’ils rencontrent dans son application.

Le but de cette journée n’est pas de modifier la loi à tout prix mais bien de chercher les moyens de mettre en œuvre les outils ou procédures nécessaires en vue d’assurer la protection des acquéreurs. Ceci dans un souci d’améliorer l’équilibre nécessaire dans la relation entre le vendeur et l’acquéreur.

Il est possible de consulter le syllabus de la journée d’étude (11/10/2006). Cliquez ci-dessous.