35 jaar Wet “Breyne” – 2006

Onder de middelen om een nieuwe woning aan te schaffen, heeft de aankoop van appartement of een woning op “plan” de voorbije jaren onbetwistbaar een snelle groei gekend. Deze manier om een eigendom te verwerven, wordt geregeld door de wet die de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen regelt, Wet “Breyne” genoemd. Ze werd op 9 juli 1971 gestemd en in het Staatsblad gepubliceerd op 11 september 1971. In 1993 onderging ze verschillende wijzigingen. Deze wet werd oorspronkelijk gestemd op initiatief van Dhr. Gustave BREYNE (Nederlandstalige socialist), Minister van Gezin en Huisvesting in de regering EYSKENS IV (17.06.68 – 08.11.71). Sinds de regionalisering van België, staan gewestministers in voor het woningbeleid.

De wet beschrijft de werking van deze wijze om een te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw te verwerven
Opdat de wet “Breyne” van toepassing zou zijn, moeten er dus drie voorwaarden vervuld zijn :

  1. Het gebouw moet als woning dienen (in geval voor minstens 50%).
  2. De aannemer of de vastgoedpromotor moet het goed bouwen, laten bouwen of aan u verkopen.
  3. De koper moet één of meer betalingen doen voordat de woning voltooid is (deze stortingen gebeuren in functie van de vorderingsstaten).

De Confederatie Bouw is van mening dat deze wet tot doel heeft om de koper in een groot aantal gevallen te beschermen, zoals de verbintenis om te “bouwen” of te “laten bouwen” die de vorm kunnen aannemen van een verkoop op plan of een sleutel-op-de-deur contract, maar ook van een eenvoudig algemeen aannemingscontract voor de bouw van een woning.

Anderzijds moeten in het verkoopcontract verscheidene elementen vermeld worden en moeten de partijen bepaalde stappen volgen.

Hierna trachten we enkele aspecten van specifieke elementen van de wet “Breyne” te analyseren.

Betalingsschijven

De koper of de bouwheer moet één of meer stortingen doen vóór de voltooiing van het gebouw. De wet is ook van toepassing voor elke overeenkomst die een eigendomsoverdracht tot doel heeft en die een verbintenis inhoudt tot het verbouwen of vergroten van een huis of een appartement voor woongebruik of voor woon- en beroepsgebruik, wanneer de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken hoger is dan het minimumbedrag waarvan de berekeningsmodaliteiten door de Koning bepaald zullen worden en wanneer de koper of de bouwheer, krachtens de overeenkomst, één of meer stortingen moeten doen voordat deze werken voltooid zijn.
Bij het sluiten van de verkoopbelofte of de compromis, mag het gevraagde voorschot of de waarborg 5% van de totale prijs niet overschrijden.

Bij verkoop van een terrein (woning) of een quotiteit ervan (gebouw in mede-eigendom), mag de prijs pas worden opgeëist bij het verlijden van de authentieke akte, bovenop het voor de werken betaalde voorschot.
Het saldo van de prijs van de werken mag alleen worden opgeëist in schijven die nooit de prijs van het reeds uitgevoerde werk op basis van een door de ontwerper (in België ingeschreven architect) ondertekende vorderingsstaat mogen overschrijden.
Dezelfde bepalingen preciseren ook dat, wanneer een belofte van overeenkomst niet gevolg wordt door de sluiting van een overeenkomst, de vergoeding die door de in gebreke blijvende koper of bouwheer betaald moet worden, niet hoger mag zijn dan 5% van de totale prijs van het bouwwerk.

Eigendomsoverdracht

Door de overeenkomst worden de rechten van de verkoper of promotor op de grond en de bestaande constructies die betrekking hebben op het huis of het appartement dat voornamelijk bestemd is voor de te bouwen of in aanbouw zijnde woning onmiddellijk overgedragen op de koper.
De overdracht van de risico’s die bedoeld worden in de artikelen 1788 en 1789 van het Burgerlijk Wetboek, mag daarentegen niet vóór de voorlopige oplevering van de werken plaatsvinden of, wanneer het om een appartement gaat, vóór de voorlopige oplevering van de privé-delen.

Deze overdracht mag dus pas plaatsvinden op het ogenblik van de voorlopige oplevering van het huis of, in het kader van een appartementsgebouw, van de privé-delen van het appartement.

Inhoud van de verkoopovereenkomsten of verkoopbeloften

Verkoopovereenkomsten en verkoopbeloften, gewoonlijk compromis genoemd, moeten het volgende vermelden:

  • de identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande constructies.
  • de datum van aflevering van de bouwvergunning en de voorwaarden van deze vergunning.
  • indien de koper of de bouwheer de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een financiering voor een minimumbedrag dat bepaald wordt volgens nog te preciseren voorwaarden, dan mag deze opschortende voorwaarde gedurende niet meer dan drie maanden vanaf de datum van het sluiten van de overeenkomst toegepast worden.
  • de nauwkeurige beschrijving van de privé-delen en van de gemeenschappelijke delen die het voorwerp van de overeenkomst uitmaken.
  • de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de werken waarop de overeenkomst betrekking heeft. Deze documenten vermelden uitdrukkelijk de wijze waarop en de materialen waarmee deze werken zullen worden uitgevoerd en, desgevallend, de gevallen waarin van deze specificaties mag worden afgeweken. Deze plannen en bestekken moeten worden ondertekend door een architect die de toelating heeft om zijn beroep uit te oefenen in België, en wanneer het om een appartement gaat, worden ze vergezeld van een kopie van de basisakte die opgesteld is bij authentieke akte en van het reglement van mede-eigendom.
  • de totale prijs van het huis of het appartement of, desgevallend, de totale prijs van de verbouwing of uitbreiding, en de betalingsmodaliteiten; vermelden dat de prijs herzien kan worden; (Deze prijs omvat alle nodige werken voor een normale bewoonbaarheid).
  • het bestaan van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting en in bijlage bij het contract de desbetreffende basisvoorwaarden voegen.
  • de datum van aanvang van de werken, de uitvoerings- of levertermijn en de schadevergoeding voor vertraging bij de uitvoering of de levering; deze schadevergoedingen moeten minstens overeenkomen met een normale huurprijs (van het voltooide goed waarop het contract betrekking heeft).
  • de wijze van oplevering.
  • de bevestiging van de partijen dat ze sinds vijftien dagen kennis hebben van de gegevens en documenten die in het contract vermeld zijn. De overeenkomst vermeldt in elk geval in een afzonderlijke alinea, in een ander lettertype en in het vet, dat de koper of de bouwheer het recht heeft om de nietigheid van de overeenkomst of een clausule die strijdig is met de wet aan te voeren in geval van niet-naleving van de bepalingen van de artikelen 7 en 12 of van de maatregelen die krachtens deze artikelen genomen worden; de tekst van deze artikelen moet integraal in het contract worden overgenomen..

Specificaties met betrekking tot de prijs

De wet preciseert dat de prijs vastgesteld moet zijn op het ogenblik van de ondertekening van de overeenkomst. Het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 preciseert echter de modaliteiten voor de herziening van de prijzen.

Deze moet contractueel voorzien zijn en moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

  • alleen de prijs van het gebouw of, in voorkomend geval, van de verbouwings- of uitbreidingswerken is vatbaar voor herziening.
  • de prijs is slechts herzienbaar tot 80% van de prijs van het gebouw.
  • de prijs mag slechts herzien worden naar rato van, enerzijds de schommelingen van de lonen en sociale lasten (maximum 50% van de prijs van het gebouw), en anderzijds van de schommelingen van de prijzen van de materialen, grondstoffen of producten die in de bouw gebruikt worden.

Bovendien moeten de herzieningen berekend worden op basis van de laatste schommelingen die geregistreerd werden vóór het begin van de werken die het voorwerp uitmaken van het verzoek tot gedeeltelijke betaling en anderzijds zijn de basisparameters die beschouwd moeten worden deze die van kracht zijn op het ogenblik van de ondertekening van het contract en niet die die van kracht zijn bij de indiening van de offerte.

In bepaalde gevallen zal de gewaarschuwde waarnemer verrast worden door de verhouding van de kostprijs van het terrein tot die van de bouw (voornamelijk in het geval van appartementen). Er werd immers herhaaldelijk opgemerkt dat de kostprijs van het terrein ruim overschat werd. Waarom? De verkoopprijs wordt in twee delen gesplitst: de prijs van het terrein (dit bedrag wordt betaald bij de ondertekening van de akte) die verhoogd moet worden met de registratierechten (12,5%) en de prijs van de gebouwen (dit bedrag wordt betaald naarmate het gebouw wordt opgetrokken) die onderworpen is aan de BTW (21%). De koper kan er dus baat bij hebben dat een zo groot mogelijk deel van de totale kostprijs van zijn investering onderworpen is aan een belasting van 12,5% in plaats van 21%. Wanneer zich tijdens de werken problemen voordoen, kan het bedrag dat in de akte voor de bouw voorzien werd echter ontoereikend blijken en zo de bouwer in slechte papieren brengen, soms zelfs tot een faillissement. Dit geldt bijzonder bij een verkoop door twee afzonderlijke ondernemingen (één financiële die eigenaar is van het terrein en een andere, de bouwer).

De tienjarige waarborg

De tienjarige aansprakelijkheid inzake aannemingscontracten (artikel 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek) wordt eveneens toepasselijk op de verkoper. Deze waarborg moet absoluut overgaan op alle opeenvolgende eigenaars van het gebouw.
Het vertrekpunt van de tienjarige waarborg wordt bepaald door de datum van goedkeuring van het bouwwerk die, onder voorbehoud van een tegenstrijdige bepaling, aanvangt bij de definitieve oplevering.

Financiële waarborg van de bouwer

De wet verplicht de aannemer om een borgtocht te stellen waarvan het bedrag en de modaliteiten van storting en vrijgave vastgelegd worden door een koninklijk besluit.

Het waarborgstelsel verschilt naargelang de aannemer erkend is of niet:

  • de erkende aannemer moet een borgtocht stellen gelijk aan 5% van de prijs van het gebouw en moet daar het door de Deposito- en Consignatiekas ondertekende bewijs van voorleggen binnen de dertig dagen die volgen op de ondertekening van het contract.
  • de niet-erkende aannemer moet een waarborg van voltooiing leveren, wat betekent dat een financiële instelling zich solidair borg moet stellen ten aanzien van de koper of de bouwheer.

Opdracht van de architect

Aan de architect wordt in het kader van de wet “Breyne” hoofdzakelijk een controleopdracht toevertrouwd. Hij mag echter niet afwijken van een reeks andere professionele verplichtingen die zeer streng geregeld worden door de wet op de bescherming van de titel en het beroep van architect en de deontologische code van de Orde van architecten.

De Orde ging nog verder in de omschrijving van de controleopdracht door te stellen dat deze overeenkomt met een algemene leiding over de werken omvattende de volgende voornaamste handelingen:

  • de bouwplaats bezoeken.
  • de overeenstemming met de plannen en het beschrijvend bestek controleren.
  • de aannemers samenroepen en verslagen laten opstellen van de vergaderingen.
  • de vorderingsstaat van de werken en de eindafrekening controleren om de klant te kunnen informeren (promotor of verkoper).
  • aanwijzingen geven om de uitvoering te versnellen.
  • controleren of verbeteringen of herstellingen van gebreken die vastgesteld werden bij de voorlopige oplevering uitgevoerd werden.

Bij de verschillende opdrachten die toevertrouwd worden aan de technisch adviseurs (ingenieurs, architecten, vastgoeddeskundigen, bouwtechnici, landmeters-experten, enz.), kunnen allerlei vragen rijzen bij de manier waarop de wet wordt toegepast. Een interventie van een technisch adviseur kan de kopers immers in verwarring brengen wegens hun gebrekkige kennis van de wet en hun onervarenheid.

Het wettelijk statuut van de verkoper

De wet specificeert niet dat de verkoper over een erkenning moet beschikken. Elke (natuurlijke of rechts)persoon die een te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw verkoopt, kan deze activiteit uitoefenen zonder enige vorm van controle. Deze situatie kan tot rampen leiden wanneer de verkoper een vennootschap is aangegaan met een bouwer of wanneer hij een beroep gedaan heeft op hem om de gebouwen op te trekken. Aangezien de verkoper immers aan geen enkele controle onderworpen is, kan hij bankroet of failliet gaan tijdens de bouw, zodat de kopers op straat komen te staan. Anderzijds, aangezien de contractuele band slechts tussen hem en de koper bestaat, heeft de aanneming die de werken effectief uitvoert niet meer verweer dan de benadeelde koper.

De overeenkomst

De wet en de koninklijke besluiten spreken soms over overeenkomst of contract en dan weer over verkoopcompromis of koopbelofte. Er hebben zich gevallen voorgedaan waarin deze onduidelijkheid nog benadrukt werd door procédés van bepaalde verkopers om te vermijden dat de verkoop geregeld zou worden door de bepalingen van de wet “Breyne”. De meest voorkomende gevallen zijn die waar de koper een koopoptie ondertekent voor een goed terwijl dit niet gebouwd en niet in aanbouw is. De koper betaalt niets tot aan de ondertekening van de akte van verkoop. Er hebben zich ook gevallen voorgedaan waarin de koper een coördinatiecontract ondertekende waarmee hij zijn statuut van bouwheer delegeert aan een (natuurlijke of rechts)persoon.
Deze contractvormen zijn dan wel legaal, maar bieden de koper niet de bescherming die door de wet “Breyne” voorzien wordt.

Betalingsschijven

De betalingsschijven komen niet overeen met het bedrag van de werkelijk uitgevoerde werken. Bijvoorbeeld: in het geval van een appartementsgebouw, zullen de appartementen van de gelijkvloerse verdieping zeer zeker veel vroeger dicht en “watervrij” zijn dan die van de hoogste verdieping. Anderzijds moeten de gemeenschappelijke delen van de kelderverdieping (garages, funderingen, rioleringsnet…) gefinancierd worden door de verschillende kopers.
Zo stelt zich ook de vraag van het tijdstip waarop de verschillende schijven betaald moeten worden: kunnen ze, naast het voorschot of eventuele borgsommen, gefactureerd en betaald worden vóór de ondertekening van de notariële akte? Moet er niet minstens één betalingsschijf overblijven na ondertekening van de akte? De vorige schijven kunnen dan betaald worden op het ogenblik van de ondertekening van de akte in functie van de vorderingsstaat van de werken.

Eigendomsoverdracht

De overdracht van de risico’s op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de privé-delen van een appartement kan vragen opwerpen: aangezien de gemeenschappelijke delen nog niet opgeleverd zijn, vaak zelfs niet voorlopig, is het voor een koper moeilijk om de privé-delen oordeelkundig te kunnen opleveren aangezien het vaak voorkomt dat bepaalde werken aan de gemeenschappelijke delen gevolgen hebben voor het normale genot van de privé-delen.

Volgens het klassieke schema van de verkoop van een woning of een appartement door een promotor, bindt het contract dat tussen de promotor en de koper gesloten wordt de andere partijen die in de bouw tussenkomen niet contractueel: de architect, de ingenieurs, de aannemer(s).

Anderzijds blijft de verkoper aansprakelijk ten aanzien van de eventuele opeenvolgende kopers. Het lijkt daarom logisch dat de verkoper de werken oplevert met de architecten, ingenieurs en aannemers om de overeenstemming ervan met de plannen, bestekken en andere geldende normen vast te leggen.

Tot slot wordt het moment van de voorlopige oplevering door de koper niet duidelijk beschreven.
Kan men overwegen om de werken voorlopig op te leveren voordat de notariële akte ondertekend is? Welke waarde zou deze oplevering dan wel hebben, aangezien de koper de schijven die overeenkomen met de vorderingsstaten niet betaald heeft vóór de ondertekening van de akte?

Inhoud van het contract

De beschrijving van het nog niet gebouwde of in aanbouw zijnde goed kan eveneens een bron van conflicten tussen de partijen zijn.
Ondanks het feit dat de wet stelt dat het contract een beschrijving moet geven van de privé-delen en van de gemeenschappelijke delen die het voorwerp van de overeenkomst uitmaken, en dat de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de werken waarop de overeenkomst betrekking heeft in een bijlage bijgevoegd moeten worden, komt het vaak voor dat deze zgn. “commerciële” beschrijvingen zich beperken tot beknopte voorstellingen in documenten van 5 tot 10 bladzijden, waarmee de koper slechts een vaag beeld krijgt van het eindresultaat. Bovendien vermelden deze beschrijvingen vaak niets over de normen die nageleefd zullen worden op het gebied van geluidsisolatie, enz.
Er is nochtans voorzien dat deze documenten de materialen waarmee deze werken zullen worden uitgevoerd expliciet moeten vermelden en, in voorkomend geval, de gevallen waarin er van deze specificaties mag worden afgeweken.

De inhoud van de basisakte voor de mede-eigendommen waarvan de gebouwen niet opgetrokken zijn, roept eveneens vragen op. Aangezien deze basisakte vóór de bouw wordt opgesteld, gebeurt het immers vaak dat er wijzigingen aangebracht worden aan het oorspronkelijk project wegens technische of architecturale aanpassingen of volgens wijzigingen die door de kopers gewenst worden (samenvoegen van twee kelders, vergroten van een appartement ten koste van een ander appartement, enz.). Bijgevolg moet de aanvankelijke basisakte, om echt overeen te stemmen met de werkelijkheid, aan het einde van de werken herzien worden. Daartoe moet men binnen de mede-eigendom tot unanimiteit komen. Anderzijds zorgen de kosten van dergelijke wijzigingen (notariële akte) ervoor dat ze zelden worden aangebracht en leiden ze aldus tot discussies binnen de mede-eigendom, en dit zelfs als de verkoper zich het recht toeeigent om deze wijzigingen in de verkoopakte aan te brengen middels een door de koper gegeven mandaat. Om evidente economische redenen zal de verkoper deze wijzigingen immers enkel aanbrengen indien hij daar baat bij heeft.

De tienjarige waarborg

Deze treedt in werking vanaf de goedkeuring van de werken, zijnde op het ogenblik van de definitieve oplevering. Talrijke contracten verwijzen naar een andere werkwijze en vermelden dat de goedkeuring van de werken plaatsvindt bij de voorlopige oplevering. Deze situatie veroorzaakt veel moeilijkheden, voornamelijk bij flatgebouwen. De voorlopige oplevering van het appartement geldt immers als goedkeuring van de werken, terwijl de gemeenschappelijke lokalen misschien nog niet voorlopig opgeleverd werden.

Opdracht van de architect

Hoewel deze opdracht duidelijk gedefinieerd is, heeft de uiteindelijke koper geen contractuele band met de architect. Dat kan talrijke vragen doen rijzen:
Welk verweer heeft de koper ten aanzien van de architect indien de verkoper in gebreke blijft?
Indien de koper een beroep doet op vakmensen die onafhankelijk zijn van degene die een contract gesloten hebben met de verkoper. Of in het geval dat deze zelfde koper supplementen vraagt aan de aannemers die een verbintenis aangegaan zijn met de verkoper: de rol van de architect is niet helemaal duidelijk.
De meeste verkoopovereenkomsten voorzien bijvoorbeeld dat het bedrag van de ingerichte keuken vastgelegd wordt bij de ondertekening van de overeenkomst. Indien er wijzigingen aan de voorziene keuken gevraagd worden, dan zal de aangeduide aannemer soms rechtstreeks een offerte op naam van de koper opstellen voor de gevraagde aanvulling. Wat is dan de rol van de architect? Hoe zullen de coördinatie en de controle verlopen?

De hierboven aangehaalde punten snijden de zware problematiek van de aankoop van vastgoed in het kader van de wet “Breyne” aan. Het zijn echo’s van de ervaring van talrijke deskundigen die moeten optreden in het kader van verkoopcontracten van te bouwen of in aanbouw zijnd vastgoed bij de ondertekening van de contracten, de voorlopige opleveringen of de eindafrekeningen.

In februari 2006 voerde Test-Aankoop een enquête over de tevredenheid van de kopers over de aanschaf van vastgoed in deze vorm. Hoewel in deze enquête slechts de mening van 2.000 kopers verwerkt werd, weerspiegelt ze de malaise die bij deze wijze van aanschaf aangetroffen wordt.

Volgens deze tevredenheidsenquête:

  • wordt 25% van de bouwheren geconfronteerd met koppelverkoop, die ze als gedwongen ervaren (de keuze van het terrein legt de bouwaanneming vast).
  • 83% van de consumenten die voor “sleutel-op-de-deur” geopteerd hebben, hebben hun architect niet vrij kunnen kiezen.
  • 13% van de architecten vervullen hun wettelijke opdracht niet daar ze de bouwplaats geen enkele keer controleren.
  • 40% van de kopers zijn van mening dat de beschrijving van de opdracht van de architect te summier was en hen niet duidelijk maakte wat ze ervan mochten verwachten.
  • 20% van de “sleutel-op-de-deur” aannemingen omzeilt de wet “Breyne” die de bouw regelt (met name door het contract op te splitsen in subcontracten die met de onderaannemers gesloten worden).

Zonder uitputtend te zijn geweest (in deze regels wordt niet gesproken over de aspecten verbonden aan de comfortnormen, hypothecaire leningen, verantwoordelijkheid van de notaris, enz.), is het vrij duidelijk dat de wet “Breyne” bepaalde beperkingen vertoond heeft, zowel op het vlak van de inhoud, als op het vlak van de wijze waarop ze wordt toegepast, of op het vlak van controle van de toepassing ervan. Sinds 1971 en zelfs na de in 1993 aangebrachte wijzigingen, maakt deze wet onbetwistbaar het voorwerp uit van talrijke wrijvingen tussen verkopers en kopers.

Teneinde impact ervan te kunnen evalueren, organiseert de Associatie van Belgische Experten (ABEX) op 11 oktober 2006 een studiedag om een overzicht op te maken van de toepassing ervan en om noodzakelijke verbeteringen, zowel op het vlak van inhoud als op het vlak van toepassing, voor te stellen.

Na voorstelling van het toepassingskader van de wet, behandelt de studiedag vier thema’s die erdoor geregeld worden. Aan het woord komen vertegenwoordigers van de notarissen, promotoren, architecten, aannemers en kopers, m.a.w. de verschillende spelers die betrokken zijn bij de bouw en de verkoop van vastgoed dat onder de wet “Breyne” valt.
Na de lunch worden de deelnemers uitgenodigd om deel te nemen aan één van de vier workshops die elk één thema zullen bespreken.

Beschrijving van het goed

Hoewel het niet uitsluitend een probleem van de verkoop in het kader van de wet Breyne is, heeft het eerste thema als onderwerp “Beschrijving van het goed“.
Dit onderwerp laat toe om de volgende problematieken aan te roeren:

  • De criteria voor de benaming van gebouwen (standing, hoge standing, luxe, enz.).
  • De inhoud en de preciseringen van het bestek en de plannen.
  • De technische prestaties (akoestisch, thermisch, enz.).
  • De problematiek van de concessiehouders (distributieleidingen).
  • Het gebrek aan normen of criteria in termen van bewoonbaarheid (grootte van de vertrekken, inritten, beschikbaarheid van parkeerplaatsen of boxen, enz.).

Financiële aspecten

Het tweede thema heeft als onderwerp de “Financiële aspecten“. Hier zullen de volgende problematieken aangeroerd worden:

  • De wijzen van borgstelling.
  • De waarborgen voor de goede afloop.
  • De betalingsschijven (spreiding van de bedragen en controle door de architect).
  • Hypothecaire leningen.

Voorlopige en definitieve opleveringen

Het onderwerp van het derde thema is “Voorlopige en definitieve opleveringen”. Dit onderwerp leidt naar de volgende punten:

  • Het Postinterventiedossier: prijs, inhoud.
  • Geldige redenen voor het weigeren van de voorlopige oplevering of de definitieve oplevering.
  • Het naleven van de termijnen en het berekenen van de vertragingsvergoeding.
  • De weerslag van supplementen bij of wijzigingen aan het project op de termijnen en de kostprijs van de werken.
  • Rekening houdend met de context, het onderscheid tussen de voorlopige oplevering tussen de promotor en de aannemer en tussen de promotor /aannemer en de koper.

Verantwoordelijkheid van de verschillende spelers

Het vierde thema heeft als onderwerp de “Verantwoordelijkheden van de verschillende spelers”. Hier zullen de volgende problematieken besproken worden:

  • De grenzen van de verantwoordelijkheid van de architect: de opvolging van de werken, de overeenstemming van de constructies met de plannen, controle van de vorderingsstaten, enz.
  • De verantwoordelijkheid van de aannemers en leveranciers die buiten het kader van het contract of in onderaanneming handelen.
  • De grenzen van de verantwoordelijkheid van de notarissen voor wat betreft de beschrijving van de verkoopakte of van de basisakte (quotiteiten, oppervlakten).
  • De grenzen van de verantwoordelijkheid van de promotor / aannemer.
  • De relaties tussen de tussenkomende partijen.

Deze studiedag biedt de verschillende spelers de gelegenheid om elkaar te ontmoeten en hun mening te geven over de wijze waarop deze wet wordt toegepast en om de verschillende problemen te melden waarmee ze bij de toepassing ervan geconfronteerd worden.

Het doel van deze dag is niet koste wat het kost de wet te wijzigen, maar wel middelen aan te reiken om de nodige hulpmiddelen of procedures in te zetten om de kopers te beschermen. Dit in een streven naar een beter evenwicht in de relaties tussen verkoper en koper.

Syllabus van deze studiedag (11/10/2006):